Resumo de Espécies de Usucapião de Bens Imóveis

Usucapião Extraordinário de Bem Imóvel

Requisitos:

  • Posse “ad usucapionem”
  • 15 anos de exercício possessório, podendo ser reduzido para o prazo de 10 anos se o usucapiente estabelece sua moradia no local ou realizar obras de caráter produzidos ou serviços;
  • O justo título e a boa fé são presumidos;
  • O usucapiente pode ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião Ordinário de Bem Imóvel

Requisitos formais necessários e espécies:

  • Posse “ad usucapionem”;
  • 10 anos de exercício possessório, podendo esse prazo ser reduzido para 5 anos se preenchido os seguintes requisitos:
  • Se o usucapiente adquiriu o imóvel de forma onerosa o registro do titulo e posterior cancelamento, utilizando o imóvel para sua moradia ou realizando na coisa investimentos de interesse econômico social.
  • Tem que apresentar o justo título.

Justo Título: É o documento hábil, capaz, idôneo. É o ato jurídico que possibilita o tratamento da propriedade, mas que efetivamente não transmite por conta de um vicio intrínseco, de um vicio forma.

Exemplo: Imaginar pessoa casada sobre regime de comunhão parcial de bens e resolve vender um imóvel durante o casamento, mas para alienar tem que haver outorga do outro conjugue. O individuo vende o imóvel sendo solteiro. Quem comprou o imóvel tem o justo titulo.

Demonstrou a boa fé (desconhecimento, inapropriado vicio que macula o justo titulo).

O individuo pode ser proprietário de outros imóveis.

Usucapião Constitucional

  • Urbano
  • Rural ou “pro labore”

Se divide em urbano individual, urbano coletivo, urbano familiar.

Usucapião Rural ou “pro labore”

“Pro labore”: Essa modalidade visa fixar a atividade familiar no campo.

Requisitos:

  1. Posse “ad usucapionem”;
  2. 5 anos de exercício possessório;
  3. Que o imóvel se localize em área rural;
  4. Que a dimensão do imóvel não seja superior a 50 hectares;
  5. Que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
  6. Que o usucapiente torne o imóvel produtivo a fim de obter sua subsistência. Que estabeleça no local sua moradia e de sua família.

A pessoa jurídica não pode usucapir!

Usucapião Urbano Individual

Requisitos:

  • Posse “ad usucapionem”;
  • 5 anos de exercício possessório;
  • Que o imóvel se localize em área urbana;
  • Que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
  • Que o terreno do imóvel e a área construída não sejam superiores à 250m² (não é somado).
  • Que o usucapiente estabeleça no local a sua moradia ou se sua família.

A pessoa jurídica não pode usucapir!

 Usucapião Urbano Coletivo

Essa mobilidade tem como objetivo atender a função social da propriedade no seu sentido mais natural e visa urbanizar favelas e cortiços.

Requisitos:

  • Posse “ad usucapionem”;
  • 5 anos de exercício possessório;
  • Localização do imóvel em área urbana;
  • Dimensão do imóvel superior a 250m²
  • Que a posse seja exercida por uma coletividade de pessoas de baixa renda;
  • Que a população de baixa renda que exercer a posse não seja proprietária de outro imóvel urbano e/ou rural;
  • Que a coletividade estabeleça no local suas moradias ou de suas famílias
  • Que a área a ser usucapiada não apresente terrenos individualizados e apreendidos por cada usucapiente individualmente.

População de baixa renda: Os economistas dizem que é quem ganha menos de três salários mínimos, mas na verdade o juiz analisa o caso concreto.

Todos os requisitos são cumulativos!

Usucapião Urbano Familiar

Requisitos:

  • Posse “ad usucapionem”;
  • 2 anos de exercício possessório;
  • Que o imóvel se localize em área urbana;
  • Que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
  • Que a dimensão do imóvel não seja superior a 250m²
  • Que o usucapiente estabeleça no local sua moradia ou de sua família;
  • Que um dos conjugues ou conviventes abandone o lar pelo prazo de 2 anos em virtude de separação.

Essa modalidade visa proteger o conjugue enquanto o outro abandona o lar.

Usucapião do Silvícola (habitante da selva)

É um habitante da selva, é o índio.

Lei 6.001/73

O índio não integrado é considerado absolutamente incapaz e deve ser representado pela FUNAI.

Exige-se que o índio exerça a posse “ad usucapionem”, imóvel rural, 10 anos de exercício possessivo e área inferior a 50 hectares.

Usucapião Extrajudicial

Previsto no art. 216-A da Lei 6015/73 (Lei dos registros públicos).

O pedido de usucapião pode ser feito no cartório de registro imobiliário.

O usucapiente depende de sentença de usucapião. Isso nos usucapiões judiciais. A natureza dessa sentença é declaratória.

Os efeitos da sentença retroagem a data que o usucapião foi constituído.

Transitado em julgado o usucapiente pede para registrar no cartório a sentença de usucapião e se cancela o antigo registro.

Legislação

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

10.Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

2 o(VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)

1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

1º – O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2º – Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

2o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Jurisprudência

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinária. Artigo 1.238 do Código Civil. Improcedência, sob fundamento de que a autora não se desincumbiu de seu ônus de fazer prova do alegado. Irresignação. Descabimento. Impossibilidade de aquisição originária de posse. Ausência de preenchimento dos requisitos do art. 1.238 do Código Civil: posse mansa e pacífica, sem interrupção e oposição, com animus domini, pelo período exigido por lei. Comprovação da utilização longeva do imóvel, mas a título precário. Ato de mera tolerância ou permissão do titular do domínio, que afasta o ânimo de proprietário, e o caracteriza como mero detentor. Característica jurídica da ocupação que não induz à prescrição aquisitiva. Inversão da natureza da posse não comprovada. Prova testemunhal que não ampara a pretensão da autora por não comprovar a posse qualificada que se requer para a aquisição prescritiva do domínio. Autora que não se desincumbiu do ônus do art. 373, inciso I do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

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